土地活用

「不動産取得税」とは、土地や建物を購入したり、新築したりしたとき
に課税される税金で、不動産の価格(固定資産税評価額)に対して、原則と
して4%の税率により課税されることになっています。

不動産取得税は、タダで不動産を手に入れた場合も課税されることに
なっているので、贈与で不動産をもらったり、等価交換のようにお金の
支払いが伴わないで不動産を手に入れた場合にも課税されます。

但し、相続による取得の場合には、不動産取得税は課税されません。

不動産を取得した場合には、その取得した人が不動産の所在する都道
府県の県税事務所などに、その事実を報告しなければなりません。

それによって、その県税事務所などが税額を計算して、その人に納税通
知書を送ることになっています。

しかし現実には、不動産取得の報告をしなければならないことを知っ
ている人は少なく、都道府県に報告をする人はほとんどいません。

それにもかかわらず、不動産の取得から1年ぐらい経つと納税通知書が送ら
れてきますので、”忘れたころ”に税金を払うことになってしまうわけで
す。

では、都道府県は不動産の取得の事実をどうやって知るのでしょうか?

前述したように、新築の場合は「所有権の保存登記」、売買など
による名義変更の場合は「所有権の移転登記」を行なうことによって、
法務局で管轄している登記簿謄本(不動産の所有者名などが書いてある
もの)が変更されますので、都道府県はこの登記簿の変更の事実によっ
て、誰がどのようにして不動産を取得したのかを把握するわけです。

不動産取得税は、随時に課税される税金なので、不動産の取得から
いついつまでに税金を納めなければならない、という期限はありません。

つまり、都道府県の県税事務所などから納税通知書が送られてきた時
に課税されるのだと考えればよいでしょう (納付期限は納税通知書に記
載されています)。

新築建物の保存登記は通常、建物が完成したときに行ないます。

しかし、新築建物の固定資産税評価額が市町村によって決定されるのは、
完成した年の翌年になりますので、登記申請をする際には、固定資産税評
価額はありません。

このような場合に、「固定資産税評価額」に代わるものとして、各法務
局ごとに「新築建物価格の認定基準」というものを定めています。

詳細は、東京法務局の「新築建物価格認定基準表」を参照ください。
新築建物の保存登記は、この価格をもとに計算します。

なお、新築建物価格の認定基準は、3年に一度、改定されることにな
っています。

アパートやマンションが完成したら、他人に対して”このアパート
マンションは自分のものである、という権利を明らかにするための手
として「登記」が必要になってきます。

不動産の登記をすることによって、いわゆる「権利証」ができあがります
(ただし現在では、オンライン指定されている登記所管轄の場合は、権利
証が廃止されており、かわりに「登記識別情報」が通知されることにな
っています。

この登記をする際にかかってくる税金が「登録免許税」です。

不動産が自分のモノとなるケースとしては「売買による購入」が一般
的です。

このように、他人から不動産を手に入れて自分のモノにする場合の登記を
「所有権の移転登記」といいます。中古のアパート・マンションを購入す
る場合は、この「所有権の移転登記」をすることになります。

それに対して、自分が持っている土地の上にアパートやマンション
を建築して新築建物を自分のモノにする場合の登記を「所有権の保存登
記」といいます。

なお、アパート・マンションを新築する場合に銀行などから建築資金
の一部を借入れするときには、建築するアパート・マンションと敷地を
担保として提供することになります。

銀行が担保にとるということは、この土地と建物は自分が担保としてと
っている。

万が一返済できなくなったらこの土地・建物を処分して借金を回収する”
ということであり、担保にとっていることを法律的に明らかにするために
行なわれる登記を「抵当権の設定登記」といいます。

「課税標準」とは税率を掛ける”基”のことをいいます。
たとえば、所有権の保存登記や移転登記の際の課税標準は、「不動産の
価額」とされています。

ここでいう「不動産の価額」とは、市町村が固定資産税を課税すると
きに使用する「固定資産税評価額」とされており、市町村役場で「固定
資産税の評価証明書」を入手すればすぐにわかります。

一方、「抵当権の設定登記」の場合の課税標準は「債権金額」ですか
ら、借金の額(債権金額)に税率を掛けて登録免許税を求めます。

なお、登記手続きを自分でやることはなかなか難しいため、通常は司
法書士に手続きを依頼することになります。「登記費用」という場合は、
一般的には「登録免許税」と「司法書士の手数料」の合計額をさします。

売買契約書にしろ請負契約書にしろ、通常は2通の契約書を作成して
売り主(請負の場合は建築業者)と買い主(請負の場合は発注者)それ
ぞれが1通ずつ所持するようにしますが、作成した契約書ごとに次ペー
ジ表の契約金額に従った印紙を貼らなければなりません。

したがって、たとえば6,000万円のアパートを建てることにして、建築
業者との間でその内容を「請負契約書」として2通作成すれば、それぞ
れの契約書に印紙税がかかるので、建築業者の持つ契約書に4万5,000円、
発注者の持つ契約書にも4万5,000円の印紙を貼らなければなりません。

では、最初から契約書を1通しかつくらなければどうなるでしょう。

この場合、契約書は1通しかありませんので、1通分の印紙代しか、かか
らないことになります。

つまり、契約書はあくまでも1通しか作成せず、その作成した契約書
をどちらかが所持することにして、契約書を持たないほうは何かあっ窄
ときのために、その契約書のコピーを持っておく、というようにすれば
よいわけです。

当たり前のことですが、アパート経営・マンション経営を始めるには、
アパート・マンションを建築しなければなりません。

建築を依頼する建築業者を決めたら、どのようなアパート・マンションを
つくるか打ち合わせをして、後々トラブルにならないように通常は、その
建築業者との間で「請負契約書」を取り交わします。

この「請負契約書」を取り交わすときにかかってくる税金が「印紙税」
です。印紙税は、国が発行した印紙を購入し、「請負契約書」に貼り付け
ることによって納めます。

印紙の金額は、その請負金額(建築金額)が基準となっており、請負金額
が高くなるほど購入する印紙も高くなります。

印紙税は、不動産を売買する際に売り主と買い主との間で「売買契約
書」を取り交わす際にもかかってきます。

したがって、土地から購入してアパート・マンションを建てる場合や、
中古のアパート・マンションを購入するといった場合の「売買契約書」
にも印紙税がかかることになります。

売買契約書に貼り付ける印紙は、売買金額が高くなるほど購入
する印紙も高くなります。

売買金額や請負金額に応じた印紙の額は次のとおりです。

■1万円未満
非課税

■1万円以上10万円以下
200円

■10万円超50万円以下
400円

■50万円超100万円以下
1,000円

■100万円超500万円以下
2,000円

■500万円超1,000万円以下
10,000円

■1,000万円超5,000万円以下
20,000円

■5,000万円超1億円以下
60,000円

■1億円超　5億円以下
100,000円

■5億円超10億円以下
200,000円

■10億円超　50億円以下
400,000円

■50億円超
600,000円

■契約金額の記載のないもの
200円

税金には、国税、地方税という分け方のほかにも、いろいろな分類の
しかたがあります。

その分類のしかたのなかで、もう一つ覚えておいた
ほうがよいのが、“自分で申告書を作成して税金を納めなければならな
い”ものかどうか、ということです。

例えば、「固定資産税」などは「賦課課税」といって、毎年税金を徴
収する側である市町村役場のほうで、これだけの税金を払ってください。
という税額計算を行ない納付書を送付してきます。

それに対して、「所得税」などは毎年決められた期日までに“自分で”
税額を計算して申告書を作成したうえで、自分で税金を払わなければな
りません。

所得税は、1年分の所得に対する税金を、翌年の2月16日から3月15日
までに自分で申告書を作成して「確定申告」を行ない、税務署に提出
しなければなりません。

もし、期日までに申告書を提出しなければ、
無申告加算税という罰金を取られることになります。

また、住民税や事業税は、国税である所得税の確定申告書を税務署へ
提出することで、税務署からその情報が都道府県および市区町村にまわ
ります。

その結果、都道府県や市区町村が住民税や事業税を計算して納付書を
送ってきます。

なお、そのほかにも印紙税や登録免許税のように、印紙や証紙を購入
して書類に貼ることで税金を支払う形式のものもあります。

税金には国に納める「国税」と都道府県や市町村に納める「地方税」と
があります。

それぞれ窓口が異なるので、どの税金が国税なのか地方税なのか、また
地方税のなかでも「道府県税」なのか「市町村税」なのかを知っておく
と、困ったときの相談窓口がわかりますので便利です。

ちなみに、国税の窓口は税務署、道府県税の窓口は(都道府)県税事
務所、市町村税の窓口は市町村役場となります。

なお、東京都の場合は、都民税が道府県税に、特別区の区民税が市町
村税に該当します。

アパート経営・マンション経営を行っていく中で
関わってくる税金を下記にまとめました。

■建てる時
・印紙税

■完成した時
・登録免許税
・不動産取得税

■完成後の保有期間中
・固定資産税
・所得税
・住民税
・事業税

■手放す時
・売却したら譲渡にかかる「所得税」「住民税」
・贈与したら「贈与税」
・相続が発生したら「相続税」

銀行や信用金庫などの金融機関でアパート・マンションの建築資金の
借入れをする場合に、どのように金融機関を活用すればよいのかについ
てみていきましょつ。

アパート・マンションの建築資金の借入れのことを通称「アパートロ
ーン」とよんでいますが、金融機関はアパートローンの融資額を決める
にあたって、「担保能力」と「返済能力」、「採算性」(家賃収入の見
込みと手のこり残)を審査して貸し付ける限度額を決めます。

つまり、まず“どれだけの家賃収入が予想され、その結果、収支見込
みがどれぐらいか(事業の採算性)”を検討します。そして、たとえば採
算が悪化して借入れの返済が滞ったときには“給料などの他の収入がど
れだけあるか(返済能力)、それによって、どれだけの返済をカバーでき
るか”をみます。

さらに、万が一、借入れの返済が困難になったときは、 “担保を実行すれ
ば貸付金は確実に回収できるか”といった具合に貸付限度額を決定してい
くわけです。

この場合、どれだけ家賃収入が見込まれるかという採算性を重視して、
融資の限度額を決めるのならいいのですが、アパートを建てる人にとっ
て一番怖いのは、建てさせたい建築会社とお金を貸したい金融機関の利
濱辱よって、採算性には問題があるのに全額借入れをして建築してしま
うケ一スです。

本来、採算性に問題があるのなら、一部を自己資金で用意してもらう
か、用意できなければ、規模の縮小を検討するなどが必要になるのです
が、今回の事業(アパート建築)とは直接関係のない、”他の収入による
返済能力”や”いざというときの土地の担保価値”などが十分であれば、
全額借入れできることが結構あるのです。

アパート建築は「アパート経営」という事業を行なうわけですから、
あくまでもその事業に見合った借入額を限度とすべきです。その限度を
超えた借入れでスタートしてしまうと、いざというときに破綻する危険
性があります。

また、アパート建築・マンション建築に際しては、住宅金融支援機構
(従来の「住宅金融公庫」)で扱っているローンを利用することもできます。

住宅金融支援機構は良質な住宅の建設を促進するためにあるわけですから、
どんなアパートやマンションを建てる場合でも融資が受けられるわけで
はありません。つまり、建物の床面積や構造、その他、旧公庫の建設基
準に合った建物を建てる場合にしか融資は受けられないわけです。

自分が建てようと思っているアパート・マンションが条件に合うのかど
うかを確認してください。ちなみに、住宅金融支援機構で取り扱うローン
の魅力は、長期固定の低金利と返済期間の長さだと思います。

双方の特徴をよく比べたうえで利用することをおすすめします。

「住宅ローン控除」とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入した
場合に、10年間(または15年間)にわたり、毎年その人の所得税額から一
定の税額を控除するという制度です。

マイホームに住み始めた年によって計算式が変わるので、いつ住み始め
たかで控除金額が変わります。

平成19年分より、国から地方への税源委譲の関係から、所得税を減らす
代わりに、住民税を増額することになりました。

この結果、所得税の負担が少なくなって、住宅ローン控除を使い切れな
いケースが増えることが想定されます。

そこで、平成19年と20年に入居する場合には、ローン残債に対する控除
率を引き下げる一方で、控除期間を15年に延長する特例措置が新たに
創設されました。

この特例措置は、従来からの住宅ローン控除制度との選択適用となって
います。

住宅ローン控除の適用を受けるための主な要件は次のとおりです。

(1)住宅ローンで住宅(一定の敷地を含む)を取得し、6か月以内に居住
の用に供すること

(2)控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること

(3)借入金の返済期間はIO年以上であること

(4)住宅の床面積は50nf以上であること

(5)(4)中古住宅の場合は、耐火建築物は築後25年以内、それ以外の建物は
築後20年以内のものであること
上記(4)の築年数要件を満たしていない中古住宅であっても、新耐震
基準を満たしていることが証明された住宅

(6)居住用財産の3,000万円特別控除やマイホームの買換え特例などの適用
を受けていないこと